Dlaczego nieruchomości bezpośrednio od właściciela?

 

Słowem wstępu

Nieodpłatne pośrednictwo w zakupie nieruchomości (bez prowizji od osoby kupującej) wciąż budzi w nas pewne poczucie niepewności – czy aby na pewno nie tkwi w tym wszystkim jakiś haczyk? Bo przecież jak to tak, w dzisiejszych czasach nie ma nic za darmo!

 

Stąd też agencje nieruchomości na polskim rynku wciąż kwitną i prosperują, zarabiając krocie (nawet kilka procent od wartości transakcji) na utartym w świadomości ludzi, archaicznym schemacie. Warto wobec tego znać alternatywy.

 

Korzyści płynące z transakcji bezpośredniej

Sprzedaż bezpośrednio (lub wynajem bezpośrednio) danej nieruchomości niesie wymierne korzyści dla obydwu stron transakcji.

 

Skupmy się najpierw na sytuacji sprzedającego.

Co najważniejsze, osoba wystawiająca swój dom na sprzedaż bez udziału osoby trzeciej, jaką jest pośrednik, umożliwia sobie pełną kontrolę: począwszy od umieszczenia ogłoszenia w miejscach, które uważa za stosowne, poprzez otrzymywanie wszystkich, nieprzefiltrowanych w żaden sposób ofert od osób zainteresowanych oraz możliwości prezentacji lokalu potencjalnemu kontrahentowi osobiście, w przez siebie samego wyznaczonym terminie, na negocjowaniu najbardziej optymalnych dla siebie warunków transakcji skończywszy.

 

To przecież właściciel nieruchomości wie najlepiej, jaka cena go usatysfakcjonuje oraz zna wszystkie walory lokalu, podczas gdy pośrednik z agencji dążył będzie jedynie do sfinalizowania sprzedaży wszelkimi środkami, aby zagwarantować sobie zysk z prowizji. Zysk tego rzędu, biorąc pod uwagę niewielki nakład pracy agenta (sprowadzający się do pokazania mieszkania zainteresowanemu oraz zamieszczenia ogłoszeń w kilku miejscach – niestety często nieefektywnych już, takich jak ogłoszenia w gazetach), jest nieuzasadniony.

 

Warto również pamiętać, iż aby nie stracić znaczącej kwoty na wynagrodzenie dla pośrednika, sprzedający zmuszony jest podwyższyć cenę mieszkania, co odbije się negatywnie na zainteresowaniu ze strony kupujących.

 

Podpisanie kontraktu z agencją ciągnie za sobą szereg implikacji, w większości dla właściciela danej nieruchomości niekorzystnych. Umowy takie nafaszerowane są udogodnieniami dla pośrednika, które dla sprzedającego okazać się mogą bardzo kosztowne. Na przykład, zawarta może być w takiej umowie klauzula wyłączności, oznaczająca w rzeczywistości, że jeżeli właściciel mieszkania znajdzie sobie kupca w sposób pomijający pośrednika, temu i tak przysługiwać będzie prowizja, mimo iż w żaden sposób do transakcji się nie przyczynił.

 

Przykłady „nieczystych zagrywek” w kontraktach od agencji można mnożyć, jednak warto wymienić te najczęstsze:

  • klauzula o konieczności wyrażenia zgody przez obydwie strony przy rozwiązywaniu umowy – w rzeczywistości oznacza, iż nawet kiedy pośrednik nie będzie wywiązywał się poprawnie ze swoich obowiązków, może nie zgodzić się na rozwiązanie umowy, co w praktyce – tak czy inaczej - sprowadzi się do konieczności zapłaty prowizji lub jej części oraz kosztów, które dotychczas poniósł w związku z pośrednictwem

  • zapis o konieczności uiszczenia prowizji dla biura nawet wówczas, gdy transakcja nie udała się „z przyczyn i okoliczności niezależnych i niezawinionych przez biuro”

  • zobowiązanie się klienta do spłaty odsetek od prowizji, która nieuiszczona została w terminie. Zasady naliczania owych odsetek mogą być wybitnie niekorzystne, niekiedy w sposób wykładniczy urastając do astronomicznych kwot.

  • zapis o braku możliwości zmiany umowy (m. in. wysokości prowizji) po jej podpisaniu

  • zastrzeżenia, które umożliwiają biurze nakładanie sankcji na klienta m.in. za przedwczesne rozwiązanie umowy, sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej bez pośrednika, zawarcie umowy po wygaśnięciu kontraktu z agencją, ale z osobą, którą owa agencja w czasie trwania kontraktu wyszukała.

 

Polskie ustawodawstwo przewidziało urząd notariusza jako osoby czuwającej nad rynkiem obrotu nieruchomościami. Jest on odpowiedzialny za kontrolę dokumentacji, a także zobligowany udzielić informacji (i zawrzeć je w akcie notarialnym) odnośnie obciążeń określonej nieruchomości. Również jego porady można i powinno się zasięgnąć, kiedy decyduje się o podpisaniu kontraktu z pośrednikiem – jak już zostało wspomniane wyżej, umowy te często pełne są nadużyć i niezgodne z prawem.

 

Sprzedaż bezpośrednio jest korzystna jednak nie tylko dla strony oferującej nieruchomość.

 

Korzyści płynące z kupna (wynajmu) nieruchomości bezpośrednio od właściciela:

  • bezpośredniego kontaktu z właścicielem nie można przecenić. Siłą rzeczy jest on najlepszym źródłem informacji o stanie prawnym oraz faktycznym (fizycznym) nieruchomości.

  • negocjacje „w cztery oczy” z właścicielem są znacznie efektywniejsze; strona pośrednicząca zawsze wprowadza element zniekształcenia do rozmów.

  • agent nie dba o największą dla strony nabywczej korzyść, tylko o własne interesy – na transakcji najkorzystniej chce wyjść on sam.

  • zdecydowanie bardziej opłacalną jest konsultacja z prawnikiem niż zawieranie kontraktu z pośrednikiem. Można mieć wówczas pewność, iż nasz interes zostanie najlepiej rozważony.

  • pośrednikowi nie będzie zależało na najlepszym stosunku cena/jakość transakcji – będzie się starał cenę wywindować jak najbardziej w górę, ponieważ to od niej otrzyma prowizję wyrażoną w procentach.

 

 

Pozdrawiamy,

Zespół Opodal.pl